آلية البت في طلبات تملك العقارات حسب تعميم وزارة العدل رقم (1565/ت)

بسم الله الرحمن الرحيم والحمد الله رب العالمين والصلاة والسلام على أشرف الأنبياء والمرسلين سيدنا محمد وعلى آله وصحبه أجمعين، تعد عملية إثبات تملك العقارات وإصدار الصكوك العقارية من العمليات الحساسة التي تتطلب إجراءات قانونية دقيقة وشفافة. تسعى القواعد المنظمة لعمل لجان النظر في طلبات تملك العقارات إلى ضمان سير هذه العملية وفق آلية نظامية تضمن حقوق جميع الأطراف. في هذا المقال، سنتناول بالتحليل المواد المتعلقة بإصدار التوصيات وتصحيحها، بعد انتهاء مهلة استقبال الطلبات والتي انتهت في 5-5-1444هـ.

آلية البت في طلبات تملك العقارات من قبل اللجان المشار إليها في تعميم وزارة العدل رقم (1565/ت) وتاريخ 06-01-1442هـ

ما  هي حجة الاستحكام وما الفرق بينها وبين صك الملكية؟

1. حجة الاستحكام: حجة الاستحكام هي وثيقة قانونية تُصدر لإثبات حيازة الشخص لعقار معين لفترة زمنية طويلة. تعطي هذه الحيازة المستمرة، دون انقطاع أو اعتراض من الآخرين، صاحب الحجة حق الملكية الفعلي للعقار.

تُصدر حجة الاستحكام بناءً على عدة عوامل، منها:

* الحيازة الطويلة: تتطلب حجة الاستحكام إثبات أن الشخص قد حاز العقار واستخدمه بشكل مستمر لفترة طويلة دون أي اعتراض من الآخرين.

* الإحياء: يشمل هذا تحسين العقار بطرق متعددة مثل البناء عليه، زراعته، أو إجراء تحسينات كبيرة تُظهر نية الشخص في استثمار العقار واستخدامه بصورة دائمة.

2. صك الملكية: صك الملكية هو الوثيقة الرسمية الصادرة عن الجهات المختصة (كالمحاكم أو كتابات العدل) والتي تُثبت أن الشخص أو الكيان يملك العقار بشكل قانوني وصريح. هذه الوثيقة تُعد الدليل القطعي على الملكية القانونية للعقار. يُصدر صك الملكية عادة عند إجراء معاملات بيع أو شراء للعقار، أو عند إنهاء إجراءات التقسيم والتوزيع العقاري، أو عند تسجيل العقار لأول مرة.

بإختصار أن كل من حجة الاستحكام وصك الملكية تُعدان وثائق هامة لضمان حقوق الملكية العقارية. لكن الاختلاف الجوهري بينهما يكمن في أن حجة الاستحكام تُستخدم لإثبات ملكية العقار من خلال الحيازة المستمرة والإحياء، في حين أن صك الملكية يُعتمد عليه لتوثيق المعاملات العقارية الرسمية والإجراءات القانونية المتبعة لتسجيل ونقل ملكية العقارات بشكل قانوني. بهذا الشكل، يمكن للمستفيدين من هذه الوثائق أن يضمنوا حقوقهم بشكل قانوني ويحموا ممتلكاتهم العقارية من أي نزاعات أو اعتراضات مستقبلية.

إجراءات إصدار التوصية

1. إصدار التوصية: لجان النظر تقوم بإصدار توصياتها متضمنة تفاصيل نوع الطلب، تاريخ الإصدار، واسم مقدم الطلب، بالإضافة إلى أسباب التوصية ونصها الكامل. لضمان شفافية القرارات وتوثيق كافة التفاصيل المتعلقة بالطلب، يتم توقيع هذه التوصيات من قبل رئيس اللجنة وجميع الأعضاء باستخدام النموذج المعتمد. هذه الخطوة تضمن تسجيل جميع الجوانب الهامة المتعلقة بالطلب بشكل دقيق ورسمي.

2. اتخاذ القرارات بالأغلبية: بموجب المادة الرابعة عشرة من القواعد المنظمة لعمل اللجان، تتخذ لجان النظر قراراتها بالأغلبية. في حال تساوي الأصوات، يُرجَّح الجانب الذي صوت معه رئيس اللجنة. هذا الإجراء يُعزز من مصداقية القرارات من خلال ضمان أن تكون ناتجة عن توافق جماعي وليس فردي، مما يُزيد من قوتها القانونية ويعزز ثقة الأطراف فيها.

3. استقرار القرارات وعدم الرجوع عنها: طبقًا للمادة الخامسة عشرة، بعد صدور التوصية وتوقيعها من جميع الأعضاء، لا يجوز للجنة النظر الرجوع عنها. ومع ذلك، يمكن تصحيح التوصية وفقًا لإجراءات تصحيح المحاضر المنصوص عليها في القواعد. هذا يضمن أن القرارات الصادرة من اللجان ثابتة ومستقرة، مما يوفر مستوى عالٍ من الثقة لدى الأطراف المعنية بشأن التوصيات النهائية. تصحيح التوصية يتم فقط لضمان الدقة والالتزام بالإجراءات النظامية دون المساس بجوهر القرار.

إجراءات التصحيح

عند الحاجة لتصحيح محضر التوصية، تُحدد المادة السادسة عشرة من القواعد المنظمة لعمل لجان النظر في طلبات تملك العقارات آلية التعامل مع عملية التصحيح بناءً على نوع التصحيح المطلوب، وفقًا لما يلي:

1. تصحيح المضمون الأساسي: إذا كان التصحيح يتعلق بالمضمون الأساسي للتوصية، يجب إصدار محضر تصحيحي جديد يتضمن التعديلات المطلوبة، ويُوقع من جميع أعضاء لجنة النظر لضمان الموافقة الجماعية على التعديلات، مما يعزز الشفافية والمصداقية.

2. تصحيح الأمور الشكلية: إذا كان التصحيح يتعلق بأمر شكلي لا يؤثر على جوهر ونتيجة التوصية، يتم إصدار محضر تصحيحي يوقعه رئيس لجنة النظر فقط. هذه الخطوة تهدف إلى تسريع عملية التصحيح في الحالات البسيطة، مع التأكد من أن التصحيح لا يغير من مضمون القرار الأساسي.

بهذه الطريقة، تضمن القواعد التوازن بين الدقة في التصحيح والسرعة في معالجة الأمور الشكلية، مما يعزز من كفاءة وفعالية عمل لجان النظر.

مسار التوصيات بعد إصدارها

بعد صدور التوصية، يتم التعامل معها وفقًا لطبيعتها:

• توصيات التمليك: يتم الإعلان عنها للعموم لإتاحة الفرصة لمن لديه اعتراض لتقديمه.
• توصيات عدم التمليك: تحال إلى لجنة المراجعة لدراستها واتخاذ القرار النهائي.
• توصيات التعديل الشكلي: يتم التعامل معها وفقًا لنتيجتها (قبول التعديل أو عدم الاختصاص).

دور لجنة المراجعة

تلعب لجنة المراجعة دورًا حاسمًا في هذه العملية، حيث تقوم بمراجعة توصيات لجان النظر، وخاصة تلك المتعلقة بطلبات التملك التي تتطلب إجراءات الاستحكام. كما تقوم بإعداد الوثائق اللازمة لكل عقار وإصدار التوصيات النهائية.

ضمانات الجودة والشفافية

تضمن القواعد عدة إجراءات لضمان جودة وشفافية عملية البت في طلبات تملك العقارات، منها:

• إعادة الطلب: يمكن للجنة إعادة الطلب إلى الأمانة لاستكمال أي نقص أو إجراء أي تعديلات.
• مخاطبة الجهات المعنية: يمكن للجنة مخاطبة الجهات المعنية للحصول على المعلومات المطلوبة.
• الإعلان عن التوصيات: يتم الإعلان عن توصيات التمليك للعموم لإتاحة الفرصة للاعتراض.